Los cinco documentos que tu abogado debería revisar antes de las arras

El contrato de arras es el momento en que la operación pasa a ser vinculante. Dejas el 10% del precio sobre la mesa; el vendedor retira el inmueble del mercado. A partir de ahí, retirarte cuesta ese 10%, y que se retire el vendedor le cuesta el 20%. La mayoría de los errores que veo en reclamaciones cinco años después tienen su origen en un documento que debió leerse en la semana previa a esa firma — y no se leyó.

A continuación, los cinco documentos que tu abogado debería tener encima de la mesa antes de firmar. En este orden exacto.

1. Nota simple — el espejo registral del inmueble

La nota simple es una foto del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular, qué cargas pesan sobre la finca y qué restricciones existen. Cuesta unos 10 €. La fecha de emisión debería ser de los últimos 30 días.

Qué leemos en una nota simple:

• Titularidad coincidente con el vendedor. Cotitularidad, copropietarios fallecidos, sentencias de divorcio pendientes — todo aparece aquí.
• Hipotecas y embargos. Una hipoteca viva debe cancelarse en notaría o ajustarse el precio. Un embargo (judicial) impide directamente la operación.
• Servidumbres. Derechos de paso, pozos compartidos, accesos del vecino — silenciosos en el anuncio, ruidosos aquí.
• Descripción coincidente. Los metros cuadrados, la parcela y la superficie construida deben encajar con lo que viste. Las ampliaciones sin licencia son comunes en la Costa Blanca, y el desfase entre registro y realidad es problema del vendedor si lo detectas antes de las arras — y tuyo si no.

2. Cédula de habitabilidad — la licencia para ser habitada

La cédula de habitabilidad (llamada licencia de segunda ocupación en algunos municipios) es el certificado de que el inmueble cumple los estándares de habitabilidad. Sin ella no puedes contratar legalmente agua y luz en la mayoría de municipios de la Comunidad Valenciana, ni alquilar como vivienda turística.

El certificado tiene caducidad — habitualmente 10 años. Si el vendedor no presenta una vigente, exígela antes de las arras. La inspección que la emite tarda 4–8 semanas; pacta por escrito el reparto del coste.

3. Certificado de deudas comunitarias — la herencia silenciosa

Cuando compras un piso o algo en una urbanización, heredas cualquier deuda comunitaria pendiente que pese sobre el inmueble. La ley cubre las deudas del año en curso y los tres anteriores. En una urbanización costera con disputa por el arreglo de la piscina, eso ha sido entre 4.000 y 8.000 € de regalo de bienvenida no deseado.

El vendedor debe obtener un certificado de estar al corriente firmado por el administrador de la comunidad que confirme la inexistencia de deudas. No es opcional, ni corresponde al comprador perseguirlo — pero se olvida en las ventas con prisa.

4. Expediente urbanístico — qué se licenció realmente

Una solicitud al ayuntamiento (certificado urbanístico) dice si la licencia de obra encaja con lo construido, si la ampliación, la piscina o el anexo se licenciaron, y si existe algún expediente urbanístico abierto contra la finca. Coste: 30–80 € según municipio. Plazo: 1–4 semanas.

Aquí veo cuatro trampas recurrentes:

1. Ampliación sin licencia. Un cuarto dormitorio, una terraza cerrada, una piscina añadida sin licencia. El propietario hereda la sanción. Algunas se regularizan; otras no.
2. Expediente urbanístico abierto. Una vez iniciado, viaja con el inmueble, no con el vendedor.
3. Ley de Costas. Los inmuebles en la zona marítimo-terrestre de 100 m se rigen por reglas distintas y pueden arrastrar órdenes de demolición. Siempre comprobar.
4. Protección especial. Una vivienda con protección arquitectónica no se reforma libremente. El presupuesto que apuntaste en la servilleta se duplica.

5. Cargas fiscales — IBI, plusvalía, presentaciones del Modelo 210

La última capa es fiscal. Tres documentos importan, en este orden:

• Último recibo del IBI con la referencia y el valor catastral. Lo necesitarás para el Modelo 210 y para el cálculo del ITP.
• Estimación de plusvalía del ayuntamiento. La plusvalía municipal recae por ley en el vendedor, pero la asignación se renegocia más de lo que la gente cree. Mejor tener la cifra antes de negociar.
• Histórico del Modelo 210 del vendedor si es no residente. Un vendedor que lleva años sin presentar tiene una deuda con Hacienda — y Hacienda puede afectarla al inmueble si queda sin resolver.

Cómo es realmente una buena due diligence

Un expediente limpio entregado al comprador dos días antes de las arras contiene: nota simple (de menos de 30 días), cédula de habitabilidad con fecha de caducidad, certificado de deudas comunitarias firmado por el administrador, certificado urbanístico del ayuntamiento, último IBI y estimación de plusvalía, y la prueba de cumplimiento fiscal del vendedor si es no residente.

Es lo que enviamos a nuestros clientes. No por ser conservadores, sino porque cada uno de esos documentos ha sido, en algún momento de estos veinte años, la diferencia entre una compra y un arrepentimiento.