Rentabilidad bruta vs. neta en la Costa Blanca — lo que el folleto nunca enseña
Un ejemplo trabajado sobre un piso de 200.000 € en Torrevieja. La rentabilidad anunciada frente a lo que realmente llega a tu cuenta.
Todo folleto de un alquiler en la Costa Blanca anuncia una rentabilidad. Casi ninguno anuncia la neta — la cifra que llega de verdad a tu cuenta a final de año. La diferencia rara vez es pequeña. Sobre un piso de 200.000 € en Torrevieja, el desfase entre la rentabilidad del folleto y la del banco está entre 3 y 4 puntos porcentuales. Es el desfase que este artículo viene a cerrar.
La cifra del folleto — rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple posible: ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. Un piso de 200.000 € alquilado a 1.400 €/mes durante 11 meses genera 15.400 € al año, una rentabilidad bruta del 7,7%.
Los folletos paran aquí. A veces paran un escalón antes y anuncian el alquiler de temporada alta multiplicado por 12, lo que infla la cifra otro punto. El 7,7% pasa a ser un titular del 9%. Las dos cifras son inútiles para tomar decisiones porque ignoran todo lo que ocurre entre el pago del inquilino y tu saldo bancario.
Lo que la cifra bruta deja fuera
Debajo, la lista real de deducciones sobre ese mismo piso. Las cifras son ilustrativas, basadas en un dos dormitorios típico de Torrevieja en una urbanización bien gestionada, mobiliario intermedio, alquiler mixto corto y largo plazo. Las tuyas variarán — las categorías, no.
Costes de adquisición repartidos en una tenencia de 10 años
Se pagan una vez en la compra pero erosionan la rentabilidad desde el primer año. ITP al 10% del precio, notaría y registro en torno al 0,6%, asesoría legal y fiscal del 1,0–1,5%. En una compra de 200.000 €, eso es aproximadamente 24.000 €, o 2.400 € anuales de coste si planeas mantener 10 años.
Costes operativos anuales
- IBI: entre 380 y 520 € según año de revisión catastral.
- Cuotas comunitarias: entre 1.200 y 2.400 € en una urbanización típica con piscina.
- Seguro del hogar: 280–450 €.
- Reserva de mantenimiento: regla práctica del 1% del valor anual para reparaciones y reemplazos. 2.000 € sobre un inmueble de 200.000 €.
- Suministros (alquiler turístico): 1.400–1.800 € — cuotas fijas más consumo no refacturable a estancias cortas.
- Limpieza y rotación: 25–55 € por rotación. Con 30 estancias al año, 900–1.650 €.
Súmale un supuesto de vacancia del 10% — 1.540 € de alquiler perdido — y la comisión de gestión si usas property manager (habitualmente 18–25% del alquiler en corto plazo, 8–12% en largo plazo).
La capa fiscal
Como vimos en el artículo del Modelo 210, el tipo depende de si puedes deducir gastos. Los no residentes UE/EEE pagan 19% sobre renta neta; el resto, 24% sobre bruto. Sobre el mismo piso, eso produce números muy distintos al final.
La cascada completa — comprador neerlandés, año entero
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler | 15.400 € |
| Menos: vacancia estimada (10%) | −1.540 € |
| Renta efectiva | 13.860 € |
| Menos: IBI | −450 € |
| Menos: cuotas de comunidad | −1.800 € |
| Menos: seguro | −340 € |
| Menos: reserva de mantenimiento (1%) | −2.000 € |
| Menos: suministros netos de refacturación al huésped | −1.500 € |
| Menos: limpieza y rotación | −1.200 € |
| Menos: comisión de gestión (20% sobre efectiva) | −2.772 € |
| Renta de caja antes de impuestos | 3.798 € |
| Menos: Modelo 210 (19% sobre base deducible) | −722 € |
| Caja neta para el propietario | 3.076 € |
| Rentabilidad neta sobre 200.000 € | 1,5% |
Folleto: 7,7%. Realidad: 1,5%. No es un truco de cálculo — es el resultado estándar en la Costa Blanca sobre un piso amueblado en alquiler mixto con un único inquilino y gestión profesional. La aritmética mejora con inquilinos de larga duración (menos rotación y comisión), con autogestión (ahorro de 18–22% del alquiler) y con una compra a precio por debajo de mercado.
En un alquiler de la Costa Blanca, la rentabilidad neta de equilibrio frente a un ETF de referencia ronda el 4,5–5%. Para llegar ahí hay que mover al menos dos de estas cuatro palancas: alquiler de larga duración, entrada por debajo de mercado, apalancamiento o autogestión. Ninguna aparece en el folleto. Todas aparecen en un análisis de cash-flow de Costa Larga.
Cómo leer un folleto a partir de ahora
Cuando el agente diga «7%», haz tres preguntas:
- ¿Bruto o neto? Si dudan, bruto.
- ¿Qué tasa de ocupación se asume? Cualquier cifra por encima del 85% es optimista en la mayoría de submercados de costa.
- ¿Incluye impuestos? En el titular, no.
Las respuestas no cambiarán el inmueble — pero sí lo que ofreces por él.
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