Ático en esquina con solárium de 96 m², centro de Torrevieja

Ático en esquina de la pequeña promoción de Sol Diamante S.L. en el cruce de Clemente Gosalvez y Ramon Gallud en el centro de Torrevieja. Mismo edificio que la puerta 4D, geometría distinta — esta vivienda da directamente a Ramon Gallud, el eje peatonal dominante, y recibe la mayor de las dos terrazas privadas en cubierta.

La vivienda llega vacía y llave en mano: suelos de mármol en toda la planta, carpintería interior en tono oscuro, carpintería exterior de aluminio con rotura de puente térmico, dos baños completos y una cocina office con galería independiente (tenedero). El paquete de acabados es coherente con el ático compañero en la misma planta.

Lógica espacial — el argumento de esta unidad

132 m² útiles dentro, 96 m² de solárium fuera. El ratio importa: esta es la vivienda del edificio donde la superficie exterior es casi tan grande como la interior, lo que tiene consecuencias directas sobre la escalera de tarifa en alquiler turístico. La foto cabecera en un anuncio de ático en la Costa Blanca suele ser la cubierta, no el interior — y el premium de tarifa va detrás.

Enmarcamos el activo bajo dos lentes de inversión:

• Driver de alquiler turístico. Configuración de tres dormitorios y dos baños con 96 m² en cubierta cubre los segmentos de familia de seis y grupos de amigos en la franja alta de tarifa nocturna de Torrevieja. La inversión en el solárium (cocina, zona sombreada, jacuzzi) es el value-add evidente.
• Uso propio con preferencia por privacidad. La huella en esquina y la separación en cubierta convierten a esta vivienda en la más tranquila de los dos áticos pese a la dirección concurrida — el solárium sitúa la zona de estar por encima del ruido de la calle.

Modelo de alquiler — cifras indicativas a 899.000 €

Los números de abajo son cómo modelamos esta vivienda en el primer día de explotación bajo alquiler turístico, sin sumar el upside del fit-out del solárium. La intención es dar un suelo defendible, no una proyección comercial. Las cifras finales se mueven con tu residencia fiscal, el vehículo de compra y la vía de licencia — el modelo se rehace en directo en la llamada de descubrimiento.

• ADR mezcla ≈ 175 € / noche — ponderado entre alta (220–260 €), hombro (140–180 €) y baja (90–110 €). Los 96 m² de cubierta sostienen un premium de ~15 € / noche sobre la vivienda compañera al mismo tramo de ADR.
• Noches reservadas / año ≈ 230 (63 % de ocupación) — el solárium más grande extiende la ventana hombro hacia octubre y abril.
• Ingresos brutos ≈ 40.250 € / año.
• Costes operativos ≈ 22.000 € / año — comisiones OTA, limpieza, suministros, consumibles, gestión 15 %, IBI, comunidad, seguro con anexo turístico, licencia y contable, más una reserva de mantenimiento del 0,5 % sobre el valor del activo.
• Alquiler neto, antes de impuestos ≈ 18.250 € / año.
• Rentabilidad bruta sobre el precio ≈ 4,5 %.
• Rentabilidad neta, pre-impuestos ≈ 2,0 %. Modelo 210 al 19 % sobre el neto (perfil residente UE/EEE) lo recorta a ≈ 1,6 % post-impuestos.

Un fit-out del solárium (cocina exterior, salón sombreado, jacuzzi — llámalo una línea de capex de 25–35 k €) sube plausiblemente el ADR en 20–30 € / noche y la ocupación en 10–15 noches, empujando la rentabilidad neta hacia la franja alta del 2 %. Lo modelamos como upside, no como caso base.

Un alquiler residencial de larga duración sobre esta vivienda se modela en torno a 2.200 € / mes brutos (≈ 26.400 € / año), netos ~1,7 % pre-impuestos una vez aplicados costes e IRPF/Modelo 210. El turístico sigue ganando, pero no por margen suficiente para justificar el activo solo por rentabilidad — esta es una jugada de preservación de capital con el solárium como diferenciador a largo plazo.

Cómo llevamos el expediente

El precio de oferta es 899.000 €. El memorando de inversión completo modelado a tu residencia fiscal y uso previsto entra en el deliverable de la llamada de descubrimiento — rentabilidad neta, alta del Modelo 210, exposición a plusvalía, vía de licencia turística.

La vivienda compañera en la misma planta (puerta 4D) se ofrece a 580.000 € — un baño adicional y un solárium algo más pequeño, con un perfil de rentabilidad materialmente mejor. Modelamos ambos en paralelo bajo petición para que la decisión se tome por uso, no por intuición.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• Estado de la licencia turística y la posición de la comunidad de propietarios sobre alquiler vacacional — no negociable antes de las arras en un expediente de este tamaño.
• Tu residencia fiscal para que la rentabilidad neta modelada se construya sobre el perfil de deducción correcto.
• Compra a nombre personal vs. SL española — mueve los supuestos de ITP y fiscalidad de salida.