De la primera visita a un alquiler de 3.200 €/mes en menos de 6 meses.

El briefing era simple y la clienta había oído versiones del mismo antes: un apartamento con vistas al mar en Torrevieja, uso personal dos meses al año y alquiler turístico el resto. Presupuesto 280.000 €. La complicación: era su primera compra fuera del Reino Unido, ahora se le aplicaba el régimen post-Brexit de no residentes, y quería que la renta del alquiler cubriera los gastos corrientes y el presupuesto de los dos meses anuales de estancia en la costa.

Semana 1 — Análisis de inversión

El primer trabajo de Costa Larga fue una comprobación de cordura. Modelamos tres propiedades que le habían gustado con la cascada completa de cash-flow:

La tercera propiedad — un tres dormitorios en el centro de Torrevieja con vista parcial al mar, a pie de restaurantes — era la mejor en el modelo. Más velocidad de alquiler en hombros de temporada, menor vacancia, menor coste de rotación por estancia.

Semanas 2–3 — Análisis fiscal bajo el régimen post-Brexit

Como residente en Reino Unido, la clienta no podía deducir gastos en el Modelo 210. Eso endurecía las cuentas frente a un comprador UE. Modelamos dos estructuras:

1. Persona física directa. 24% sobre alquiler bruto. Rápido de montar, pero factura fiscal a renta modelada cercana a 5.400 €/año.
2. SL española. 25% sobre beneficio con deducciones completas. Factura fiscal cercana a 3.800 €/año. Pero la estructura corporativa sumaba unos 1.200 €/año de cumplimiento, comiéndose el ahorro.

Para esta inversión y horizonte (10+ años), la propiedad directa ganaba en simplicidad y quedaba a unos 400 €/año de la SL en impuesto recurrente. Recomendamos la vía 1, con una bandera para revisar si añade una segunda propiedad.

Semanas 4–14 — La compra

NIE en la semana 4 por la vía 2 (presencial en la comisaría de Torrevieja durante su viaje de visitas). Cuenta bancaria española abierta esa misma semana. Arras firmadas en la semana 6 tras la due diligence estándar de cinco documentos, incluyendo verificación de actas de la comunidad que confirmó la ausencia de restricciones al alquiler turístico en el edificio.

La cédula de habitabilidad estaba caducada — habitual en pisos antiguos del centro de Torrevieja. Negociamos un reparto 50/50 del coste de renovación (340 € total), con la parte del vendedor como descuento en notaría. La inspección de renovación se realizó en el hueco entre arras y notaría, de modo que el certificado estaba vigente en la firma.

Notaría en la semana 14. Llaves en la semana 14.

Semanas 15–18 — Setup y arranque del alquiler

Mobiliario y trámite de licencia corrieron en paralelo. Informe de compatibilidad del ayuntamiento de Torrevieja: 4 semanas. Inscripción VT en la Generalitat: 11 días hábiles tras la compatibilidad. VITA Host asumió el inmueble en la semana 16, configuró precios dinámicos en Airbnb y Booking, hizo la primera sesión de fotos y tramitó el número de licencia para exhibición.

Primer huésped en la semana 18. 92 €/noche en temporada alta, 54 € en hombros, media de 74 € netos de comisiones de plataforma. Con una ocupación planificada del 75% fuera de sus dos meses de uso personal:

Qué lo hizo funcionar

La clienta nunca tuvo que traducir entre tres proveedores de servicio. Costa Larga briefó a Sarah Katerina sobre el perfil del inmueble. Sarah llevó la parte legal y fiscal. VITA Host asumió el traspaso operativo en cuanto llegaron las llaves. Desde el lado de la clienta: un correo, un punto de contacto, un único flujo.

Seis meses dentro, el expediente está exactamente donde el modelo decía que estaría, y la clienta está disfrutando la segunda de sus dos estancias anuales.