Ahorrados 12.400 € en impuesto de no residentes evitable sobre una compra de 340.000 €.
Reestructuración del vehículo de compra antes de firmar las arras — solo posible porque el especialista fiscal intervino antes de que se eligiera al agente.
El cliente llegó por una llamada de descubrimiento de Costa Larga con un mandato concreto: un apartamento de costa para sumarlo a una pequeña cartera ya en marcha en Países Bajos, rentabilidad bruta objetivo por encima del 6%, dispuesto a mantener 8–10 años. Tenía en mente un inmueble propuesto por un agente neerlandófono con el que llevaba años trabajando — 340.000 €, proyección de alquiler 1.950 €/mes.
Cómo se planteaba el plan del agente
La estructura por defecto que proponía el abogado recomendado por el agente: comprar como persona física neerlandesa, presentar el Modelo 210 trimestralmente, tributar la renta en Países Bajos, aplicar el crédito por convenio y listo. Sobre el papel, la línea recta.
La primera pasada de números de Costa Larga llegó a otra conclusión. El sistema neerlandés de la box 3 grava entonces un rendimiento presunto sobre el patrimonio neto, y la renta del alquiler español se grava en España al 19% (con gastos deducibles, trato UE), pero el capital subyacente también lo recoge la box 3. La doble capa era el problema. Con la cartera existente del cliente, el impacto marginal en box 3 era significativo.
La intervención
Dos semanas antes de las arras corrimos un análisis comparado de tres estructuras:
- Persona física directa — el plan del agente.
- SL española — sociedad residente fiscal en España, 25% sobre beneficios, deducción completa de gastos incluida amortización, y reparto de dividendos tratado distinto en NL que la renta directa.
- BV neerlandesa propietaria del activo español — sociedad no residente en España, más carga administrativa, pero tratamiento más limpio de las plusvalías a largo plazo.
Para el perfil de este cliente — tenencia de 8 años, ingresos por alquiler en cifra media de seis dígitos, estructura corporativa neerlandesa preexistente — la opción 2 producía una factura fiscal de vida claramente menor cuando se modelaba la amortización, las inversiones de reforma previstas y la venta eventual.
El antes/después
| Estructura | Impuesto anual (ES + NL) | Impuesto venta año 8 | Diferencia de vida |
|---|---|---|---|
| Persona física directa | 4.840 € | 18.200 € | referencia |
| SL española | 3.290 € | 16.600 € | −12.400 € |
| BV neerlandesa | 3.510 € | 15.800 € | −10.200 € |
Por qué importaba el momento
Reestructurar después de las arras es caro. Hay que constituir la sociedad española, obtener NIE, abrir cuenta bancaria, y ceder las arras a la sociedad antes de la firma en notaría — cesión posible pero añade coste de notaría y abre un análisis aparte de ITP. Hacerlo antes de las arras significó que el nombre de la sociedad estaba en el contrato desde el día uno. Sin cesión, sin notaría adicional, sin exposición extra al ITP.
Esa secuencia solo es posible si el asesor fiscal está en la mesa antes de elegir agente. Cuando se redacta el contrato de arras, la estructura ya está cocida. Este es el error de secuencia más caro que vemos, y la razón por la que existe esta asesoría.
El resultado
La SL española se constituyó en la semana 4. NIE para el cliente y la sociedad en las semanas 5–6. Arras firmadas a nombre de la sociedad en la semana 7. Notaría en la semana 11. El inmueble entró en el mercado de alquiler vía VITA Host en la semana 13.
Un año después, el expediente está generando la caja neta modelada. La diferencia fiscal frente al plan original va camino de los 12.400 € en ocho años. La decisión estructural seguirá componiendo durante toda la tenencia.
Sobre una operación de 340.000 €, la diferencia entre la estructura correcta y la estructura por defecto fueron 12.400 € durante la tenencia. La factura del análisis fue una fracción de esa cifra. La victoria no monetaria — dormir con un expediente limpio y una salida fiscal conocida — es más difícil de meter en una hoja de cálculo, pero al menos igual de real.
Otros encargos
De la primera visita a un alquiler de 3.200 €/mes en menos de 6 meses.
De 8.600 € en sanciones retroactivas del Modelo 210 a un expediente limpio en 90 días.
Dos propiedades, un único crédito por convenio, cero doble imposición.
Sea cual sea tu etapa, hablemos.
Una llamada de descubrimiento de 30 minutos es gratuita y aclara más que cualquier cadena de correos.