Apartamento de obra nueva de dos dormitorios en esquina, a 10 minutos andando de la playa, Orihuela Costa

Apartamento en esquina en segunda planta dentro de una urbanización cerrada en Orihuela Costa — Costa Blanca Sur, a diez minutos andando de la playa y dos minutos del supermercado y la parada de autobús más cercanos. El edificio es entrega 2024, la vivienda llega totalmente amueblada y nada del activo necesita obra antes de la primera reserva.

79 m² construidos, dos dormitorios, dos baños completos, una cocina-salón abiertos con encimera de mármol y orientación sureste que mete la luz de la mañana en la zona de estar. Suelo radiante, climatización centralizada, persianas eléctricas, fibra óptica, armarios empotrados y puerta de seguridad. Plaza de garaje subterránea y trastero incluidos.

Ubicación — por qué Orihuela Costa funciona como apuesta de rentabilidad

Orihuela Costa es la franja de urbanizaciones costeras al sur de Torrevieja — Playa Flamenca, La Zenia, Punta Prima, Cabo Roig — que absorbe el grueso del volumen de alquiler familiar de la Costa Blanca en Airbnb y Booking. La demanda se reparte estructuralmente entre dos colectivos: vacaciones de verano del norte de Europa en julio y agosto, y golfistas y jubilados de estancia larga entre octubre y abril. Los dos ciclos se solapan para mantener la ocupación por encima del 60 % a lo largo del año sobre producto de 2 dormitorios bien ubicado.

La distancia andando a la playa es la variable más importante sobre un expediente de 2 dormitorios en este mercado. Diez minutos está dentro de la franja que las plataformas OTA siguen marcando como «cerca de la playa» — pasados los quince minutos, la escalera de tarifa nocturna cae materialmente. Los servicios alrededor (supermercado a dos minutos, golf a cinco en coche, conexión a la autovía hacia Alicante y Murcia accesible) completan el perfil de comodidad que busca el huésped.

Modelo de alquiler — cifras indicativas a 339.000 €

Los números de abajo son cómo modelamos esta vivienda en el primer día de explotación bajo alquiler turístico, sin upgrades de fit-out. La vivienda llega ya amueblada a estándar guest-ready, lo que elimina los típicos 8–12 k€ de setup que arrastran las re-ventas equivalentes. La intención es dar un suelo defendible, no una proyección comercial.

• ADR mezcla ≈ 115 € / noche — ponderado entre alta (150–180 €), hombro (100–130 €) y baja (70–90 €). El producto de 2 dormitorios en Orihuela Costa tiene su techo en la parte alta de la franja familia-de-cuatro.
• Noches reservadas / año ≈ 230 (63 % de ocupación) — típico para un 2 dormitorios bien ubicado dentro de la franja de 10 minutos andando a la playa.
• Ingresos brutos ≈ 26.500 € / año.
• Costes operativos ≈ 14.500 € / año — comisiones OTA (~10 % mezcla), limpieza, suministros, consumibles, gestión 15 %, IBI (250 € — muy bajo sobre catastro de obra nueva), comunidad (con piscina, jardín y zona infantil), seguro turístico, licencia y contable, más una reserva de mantenimiento del 0,5 %. La obra nueva 2024 significa mantenimiento reactivo prácticamente nulo en los primeros 5–7 años.
• Alquiler neto, antes de impuestos ≈ 12.000 € / año.
• Rentabilidad bruta sobre el precio ≈ 7,8 %.
• Rentabilidad neta, pre-impuestos ≈ 3,5 %. Modelo 210 al 19 % sobre el neto (perfil residente UE/EEE) lo recorta a ≈ 2,8 % post-impuestos. Para residentes en Reino Unido, EE. UU. o Suiza bajo el régimen del 24 % sobre el bruto sin deducciones, la rentabilidad neta post-impuestos cae a ≈ 1,7 % — un salto suficiente para convertirse en conversación de estructuración, no en una nota a pie.

Como referencia, un alquiler residencial de larga duración sobre esta vivienda se modela en torno a 1.100 € / mes brutos (≈ 13.200 € / año, amueblado, contrato de 12 meses), netos ~3,0 % pre-impuestos una vez aplicados costes e IRPF/Modelo 210. El turístico gana ~50 puntos básicos netos sobre estos supuestos, y el ticket menor hace que la carga operativa sea más fácil de absorber que en las unidades grandes.

Por qué este expediente está en el libro

• Caso de ticket de entrada. 339.000 € es aproximadamente la franja de entrada del libro de inversión de la Costa Blanca. Los compradores que quieren una unidad en la Costa Blanca para probar el ciclo de gestión antes de escalar suelen comprar en esta clase de tamaño.
• Obra nueva con el mobiliario hecho. Saltarse los 8–12 k€ de mobiliario y setup que arrastra una re-venta equivalente acerca el activo en un paso al día-de-primera-reserva en el modelo financiero.
• Perfil de demanda de dos ciclos. El reparto verano + golf en Orihuela Costa mantiene la ocupación fuera de la banda de volatilidad de ciclo único — el caso es menos dependiente de que un solo segmento funcione.

Cómo llevamos el expediente

El precio actual de oferta es 339.000 €. El memorando de inversión completo — rentabilidad neta modelada a tu residencia fiscal, alta del Modelo 210, exposición a plusvalía, vía de licencia turística — entra en el deliverable de la llamada de descubrimiento. La vivienda no consta con licencia turística vigente en el anuncio que revisamos; la posición de la comunidad de propietarios sobre alquiler vacacional es la primera comprobación que hacemos contra el expediente del edificio antes de las arras.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• La vía de licencia turística en esta urbanización en concreto — el municipio de Orihuela permite el alta VT sobre la mayor parte del stock de la Costa, pero las actas de la comunidad de propietarios pueden bloquearla a nivel de edificio.
• Tu residencia fiscal para que la rentabilidad neta modelada se construya sobre el perfil de deducción correcto, y compra a nombre personal vs. SL española.
• Si el paquete de mobiliario tal como está inventariado va incluido en este precio — la mayoría de re-ventas totalmente amuebladas lo incluyen, pero conviene fijarlo en las arras.