Apartamento reformado de tres dormitorios, a 100 m de Playa del Cura, Torrevieja

Apartamento de tres dormitorios totalmente reformado a cien metros de Playa del Cura — la franja de alquiler de playa con el volumen turístico más estable de Torrevieja. Identificado a través de Costa Larga, nuestra mesa de análisis interna; el expediente ya llega con el caso de alquiler resuelto, porque la proximidad a la playa dentro de 150 m es la única variable que sostiene la ocupación y la escalera de tarifa nocturna en este mercado.

La vivienda es llave en mano: reforma completa, amueblada, ascensor, balcón, calefacción central, lavadero. Tres dormitorios y dos baños es la configuración de familia de seis / grupos de amigos que ocupa la franja alta de tarifa de Torrevieja, y al estar ya terminada no hay capex entre la compra y la primera reserva.

Ubicación — por qué importan los 100 m

Playa del Cura es una de las playas turísticas centrales de Torrevieja, andando al centro. En un expediente turístico la distancia a la arena no es un detalle de confort — es el motor de tarifa y ocupación. Las plataformas OTA muestran primero los anuncios «a pasos de la playa», y el premium nocturno va detrás. A 100 m esta vivienda está firmemente dentro de esa franja; los servicios a 50 m, el aeropuerto a ~45 minutos. La demanda es la mezcla clásica de dos colectivos de la Costa Blanca — vacacionistas del norte y centro de Europa en verano, más una temporada hombro larga a cada lado.

Modelo de alquiler — cifras de mercado a 249.000 €

Los números de abajo se apoyan en datos reales de mercado turístico para Torrevieja, no en una proyección comercial. Entre los agregadores que rastrean anuncios de Airbnb, Booking y Vrbo, la ocupación de mercado va del 54 al 61 % y el ADR de 74 a 120 € (AirDNA ≈ 57 % / 120 €; ListingOK ≈ 54 % / 97 €; Airbtics ≈ 61 % / 74 €). Son medias mezcladas de todos los tamaños y de todo el municipio — estudios de interior incluidos. Situamos esta vivienda algo por encima de la mediana por tres palancas concretas: 100 m de proximidad a la playa, una configuración de tres dormitorios que cobra por encima de la mediana de 1–2 dormitorios, y una reforma terminada.

• ADR mezcla ≈ 100 € / noche — por encima de la mediana de mercado de ListingOK (97 €), por debajo de los 120 € de AirDNA; ponderado entre alta (130–160 €), hombro (100–120 €) y baja (70–90 €).
• Noches reservadas / año ≈ 212 (58 % de ocupación) — entre el 54 % de ListingOK y el 61 % de Airbtics, con la proximidad a la playa justificando la posición por encima de la mediana.
• Ingresos brutos ≈ 21.000 € / año (una gestión optimizada con tarifa de pico lo lleva hacia 26–28 k€, que modelamos como upside, no como base).
• Costes operativos ≈ 11.000 € / año — comisiones OTA (~12 % mezcla entre Airbnb / Booking / Vrbo), limpieza, suministros, consumibles, gestión 15 %, IBI, comunidad (790 €), seguro turístico, licencia y contable, más una reserva del 0,5 %.
• Alquiler neto, antes de impuestos ≈ 10.000 € / año.
• Rentabilidad bruta sobre el precio ≈ 8,4 %.
• Rentabilidad neta, pre-impuestos ≈ 4,0 %. Modelo 210 al 19 % sobre el neto (perfil residente UE/EEE) lo recorta a ≈ 3,2 % post-impuestos. Residentes en Reino Unido, EE. UU. o Suiza bajo el régimen del 24 % sobre el bruto ven bastante menos — conversación de estructuración, no nota a pie.

Como referencia, un alquiler residencial de larga duración se modela en torno a 1.000 € / mes brutos (≈ 12.000 € / año, amueblado), netos ~3,6 % pre-impuestos. El turístico gana aquí porque la posición a 100 m de la playa captura un premium nocturno que el alquiler de larga duración no puede.

Cómo lleva el expediente el grupo

Un expediente coordinado entre las tres marcas: Costa Larga lo identificó y modeló, Sarah Katerina lleva la parte legal, fiscal y de adquisición (due diligence, NIE, notaría, alta del Modelo 210), y VITA Host opera el activo — tarifas, comunicación con huéspedes, limpieza, mantenimiento. La idea es comprar-operar-escalar con implicación personal mínima.

Qué verificamos contigo antes de avanzar

• Estado de la licencia turística (VT) sobre esta vivienda y la posición de la comunidad de propietarios sobre alquiler vacacional — no negociable antes de las arras.
• El certificado energético es Clase F — válido para alquiler turístico hoy, pero conviene presupuestar cualquier mejora de eficiencia frente a las reglas europeas de medio plazo sobre stock de alquiler.
• Tu residencia fiscal para que la rentabilidad neta modelada se construya sobre el perfil de deducción correcto, y compra a nombre personal vs. SL española.