Parcela industrial de 680 m² con nave, centro de Torrevieja

Parcela calificada como industrial de 680 m² dentro del casco urbano de Torrevieja, con una nave pequeña de 76 m² ya construida. Un único título, sin división horizontal. Las parcelas industriales de este tamaño dentro del término urbano prácticamente han dejado de operarse en el mercado — la combinación es el motivo por el que el expediente está en la lista corta.

El precio refleja el activo en su estado actual: la nave es de 1960 y conviene tratarla como punto de partida más que como generador de valor. El caso de la compra está en el suelo subyacente y en tres vías de reposicionamiento, cada una con su propio modelo.

Escenario 1 — Logística / almacenaje de última milla

Rehabilitar la huella existente y añadir una ampliación moderada dentro de la edificabilidad permitida. Arrendar a un operador de formato pequeño — paquetería, stock de e-commerce, distribuidor local. Sobre rentas industriales actuales del centro de Torrevieja:

• Renta indicativa: 6 – 10 € / m² / mes sobre la superficie desarrollable, según solvencia del inquilino y nivel de acabado.
• Renta anual proyectada en ocupación estabilizada: 30.000 – 70.000+ €.
• Rentabilidad bruta estabilizada sobre 1,39 M €: 3,5 % – 6 %.
• Costes operativos (IBI ~2.500 € sobre catastro industrial, seguro, gestión patrimonial 5 %, reserva de vacancia 5 %, mantenimiento 0,5 %): ≈ 13.000 – 17.000 € / año.
• Alquiler neto (pre-impuestos, estabilizado) ≈ 17.000 – 53.000 € / año → ≈ 1,2 % – 3,8 % de rentabilidad neta. El rango amplio refleja el salto entre la explotación de la nave de 76 m² (rentabilidad mala, sólo titular) y el buildout completo bajo la edificabilidad permitida (donde el caso realmente funciona). Tras impuestos en España, la cifra cae un ~25 % adicional.

El rango bajo asume una reforma moderada de los 76 m² existentes; el rango alto asume una ampliación coherente con la edificabilidad de la parcela — que confirmamos contra el expediente del PGOU dentro del encargo. El caso de rentabilidad depende materialmente de que el buildout ocurra; sobre los 76 m² solos, el Escenario 3 (land banking) suele batir al Escenario 1 en términos ajustados a riesgo.

Escenario 2 — Híbrido industrial-comercial

Reconvertir el activo en showroom + almacén, o dividirlo en dos o tres unidades de servicios profesionales. El producto híbrido suele tener rentas mejores que el industrial puro porque la fachada comercial sobre una calle activa tiene demanda; el almacén detrás sirve al mismo inquilino. El modelo mejora tanto la renta por metro cuadrado como el cap de salida.

La inversión en capex es significativamente mayor que en el Escenario 1 — fachada completa, acristalamiento, climatización y fit-out del inquilino. No damos una cifra única aquí porque depende del mix de inquilinos sobre el que se construya la operación, pero un todo incluido indicativo (construcción + costes blandos + fit-out sobre ~500 m² de envolvente reposicionada): 700.000 – 1.000.000 € sobre la adquisición.

Primera modelización de TIR sobre un ciclo de 3-4 años de construir-y-arrendar: ≈ 9 % – 14 %, sensible al cap de salida y a la solvencia del pre-let. El caso es más fuerte cuando hay un usuario final identificado antes de arrancar la obra — eso recorta la vacancia y mejora el cap de salida en ~50 puntos básicos. Stress-testeamos contra una vacancia de 12 meses tras la estabilización y un sobrecoste del 10 % en el memorando completo.

Escenario 3 — Land banking

La versión conservadora de la tesis. El suelo urbano industrial es un recurso estructuralmente escaso; una vez consumido, la curva de oferta no se renueva. Comprar, mantener la nave con un alquiler simbólico o de corta duración que cubra el coste de cartera, y esperar a la ventana de salida correcta — un cambio de uso en una futura revisión del PGOU o una venta directa a un usuario final que necesite huella central.

La renta se trata como opcional en este escenario. La modelización conservadora la fija en 0 € y apoya el caso enteramente en la revalorización del suelo.

Comportamiento histórico observable: las parcelas urbano-industriales de este tamaño dentro del término municipal de Torrevieja han compuesto a aproximadamente 3 % – 5 % anual en los dos últimos ciclos — más estrecho que el suelo comercial central porque la demanda de uso industrial es estructuralmente menor, pero sostenido por una curva de oferta que no se renueva. Carry anual (IBI ~2.500 €, seguro, mantenimiento mínimo de la nave) ≈ 4.500 € / año — ~32 puntos básicos sobre el valor del activo. Cinco años de tenencia, modelo conservador:

• Valor del activo al 3 % anual compuesto → ≈ 1,61 M € (≈ 220 k€ de ganancia bruta).
• Valor del activo al 5 % anual compuesto → ≈ 1,77 M € (≈ 380 k€ de ganancia bruta).
• Retorno anualizado tras carry, antes de costes de salida: ≈ 2,7 % – 4,7 %.

Qué nos falta confirmar

La identificación catastral está verificada y la situación fiscal regularizada — esa parte está limpia. Antes de arras tiramos y verificamos contigo:

• Expediente del PGOU — el índice de edificabilidad exacto, la altura máxima y cualquier restricción sobre la parcela. Esto determina si la parte alta del rango de renta del Escenario 1 es realizable.
• Capacidad de acometidas — agua, luz y fibra en la nave existente, y el coste de ampliarlas para un inquilino más pesado que la industria ligera.
• Diagnóstico estructural de la nave — el casco de 1960 es el original; si se mantiene, se reforma o se demuele es una decisión que tomamos contra un informe de ingeniería.

Qué incluye y qué no incluye el precio

Los 1,39 M € son por el suelo y la nave existente, en estado vacío. Los costes de cierre estándar en España se aplican encima — ITP 10 % en la Comunidad Valenciana, notaría, registro, due diligence — unos 155.000 € sobre un expediente de este tamaño. Cada escenario se modela neto de estos costes en el memorando completo.

Lo que no está incluido: capex de reforma o ampliación, proyecto de arquitecto para el Escenario 2, ni fit-out del inquilino. Se convierten en partidas del modelo una vez elegida la vía.

Cómo llevamos un expediente de este tamaño

Una adquisición industrial de 1,39 M € sigue el mismo flujo que el edificio comercial: llamada de descubrimiento, carta de encargo firmada, auditoría completa de PGOU + catastro + acometidas, y el memorando de compra/no-compra con los tres escenarios modelados a tu estructura de capital. El memorando es tuyo decidas o no seguir.